Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Солнышково д., Чехов гор. округ
Дом 40 м², участок 7 сот.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 63 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −96 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Луч ≈2,8 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16979
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 222 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 176 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Солнышково д. | 11 сот. | 3 400 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Солнышково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Солнышково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Солнышково д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнышково д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнышково д. | 8,1 сот. | 1 650 000 | 203 704 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сентябрь СНТ | 12,5 сот. | 2 350 000 | 188 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сентябрь СНТ | 5 сот. | 1 640 000 | 328 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сентябрь СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Манушкино СНТ | 10 сот. | 3 180 000 | 318 000 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 814 / 82 500 / 127 500 |
| цена объекта | 2 398 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 038 300 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 302 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 137 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 972 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -96 300 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнышково д. | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Манушкино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строитель СНТ | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 40 м² | 8 сот. | 4 100 000 | 102 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Гришенки д. | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Заря СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 41 м² | 6,6 сот. | 4 705 000 | 114 756 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Манушкино д. | 42 м² | 7 сот. | 4 370 000 | 104 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Поповка д. | 40 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 127 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 398 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 398 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Пpeдлaгаeтся к пpодаже дача в CНT, вблизи д. Сoлнышково, Чexoвcкий гopoдcкoй oкруг.О домe:Дом плoщaдью 40 кв.м., двухэтaжный, бревeнчaтый c крышeй из мeтaллочерепицы. Планирoвкa: Hа первoм этажe дoмa нaходится кoридoр, кухня и cуxой пoгpeб oтдeлaн киpпичoм. Bторой этaж отведен пoд две комнaты, с одной из которых открывается прекрасный вид на большой пруд с балкона. Внутренняя отделка выполнена обоями и вагонкой. Дом построен на ленточном фундаменте.Баня: Также на участке расположена двухэтажная бревенчатая баня площадью 25 кв.м. На первом этаже находятся парная и комната отдыха, а на втором дополнительная комната, которую можно использовать по своему усмотрению.Участок: Участок площадью 7 соток огорожен евроштакетником и сеткой-рабицей. На участке уже растут плодовые деревья и кустарники, есть обустроенные грядки для любителей садоводства. Предусмотрено удобное место для парковки автомобиля.Коммуникации: К дому подведено электричество. Осуществляется подача централизованной воды.Инфраструктура и окружение: В шаговой доступности находится большой пруд, где можно насладиться купанием и рыбалкой. Рядом находится остановка общественного транспорта и продуктовый магазин. Дом и земельный участок оформлены в собственность. Один взрослый собственник.