Симферопольское ш., 67 км от МКАД
Карьково д., Чехов гор. округ
Дом 63 м², участок 12 сот., дерево, 1998 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 04.04.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 69 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,88 млн → дом ≈1,42 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 35 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,86 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль −875 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Луч ≈5,2 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16976
Рейтинг 33/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 884 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 416 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 476 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Карьково д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сказка СНТ | 36 сот. | 7 390 000 | 205 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сказка СНТ | 11 сот. | 2 400 000 | 218 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Перхурово д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда ДНП | 25 сот. | 4 000 000 | 160 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Перхурово д. | 31 сот. | 5 350 000 | 172 581 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечное СНТ | 12,5 сот. | 1 950 000 | 156 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бавыкино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Солнечный СНТ | 40 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нижнее Пикалово д. | 5,8 сот. | 5 000 000 | 862 069 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 694 / 64 028 / 81 522 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 863 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 477 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -875 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Дидяково д. | 55 м² | 14 сот. | 4 350 000 | 79 091 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Родник СНТ | 63 м² | 12,5 сот. | 4 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Орбита СНТ | 54 м² | 6 сот. | 3 315 000 | 61 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Солнышково д. | 69 м² | 8 сот. | 6 400 000 | 92 754 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Сатурн СНТ | 65,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 45 593 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Швейцарская Долина КП | 48 м² | 10,6 сот. | 3 800 000 | 79 167 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сокольники СНТ | 67,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 44 379 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 49 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 34 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Магистраль СНТ | 46 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В услугах риэлтора не нуждаюсь, просьба не тратить свое и мое время. Продам летнюю дачу в тихом, спокойном месте, почти в лесу. Мечта интроверта. Участок крайний, граничит с лесом, за забором лесной ручей. Участок со склоном, сухой. Соседи только с двух сторон. Электричество 7 кВт, вода из колодца (в дом не заведена). На участке двухэтажный деревянный дом (зарегистрирован как садовый дом, прописка не предусмотрена), баня, отдельно стоящее хозяйственное помещение- плита газовая (газ баллонный), холодильник, разделочный стол + комната с двумя кроватями, сзади пристройка для садового инвентаря. Есть огороженное машиноместо на два автомобиля. Прямой съезд с симферопольского шоссе. Один собственник, документы готовы, быстрый выход на сделку. Просмотры по средам и выходным. Вопросы по телефону, торг у забора с реальным покупателем.