Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Агат СНТ, Чехов гор. округ
Дом 82,9 м², участок 6,3 сот., дерево, 1999 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 64 %
Земля ≈185 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,17 млн → дом ≈2,33 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 68 тыс.–174 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,01 млн / целевая ≈8,11 млн / пессимист. ≈7,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,77 млн ₽, маржа 38 %, ROI 63 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Сандарово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16975
Рейтинг 70/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 166 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 334 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 154 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Агат СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Панино д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Панино д. | 7,4 сот. | 1 100 000 | 148 649 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечная поляна СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Русь СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Панино д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Панино д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Связист СНТ | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Связист СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 458 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 452 / 111 250 / 173 684 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 007 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 557 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 106 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 206 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 773 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Садки СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 84 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 68 452 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сантория ДНП да: «с/у» + «ремонт» | 85 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 117 647 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дмитровка д. да: «сан.узел» + «тёплый пол» | 85,5 м² | 6 сот. | 14 850 000 | 173 684 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Союз СНТ да: «сан.узел» + «под ключ» | 82,5 м² | 6 сот. | 6 499 000 | 78 776 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ходаево д. да: «санузле» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 111 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию представляется дача в стародачном садовом товариществе АГАТ, окружённом лесом, с чистейшим воздухом, в тишине сосен и елей. Участок 6,28 сот правильной прямоугольный формы, ровный, без перепадов! На участке есть место под парковку 4 машин, двух этажный бревенчатый дом с санузлов внутри, дом можно отапливать системой отопления от электрического котла. Сад с плодовыми кустарниками и туями, в саду баня (размером 6х3) и хозблок. На участок проведен летний водопровод, а так же подключено электричество 3 фазы 380 В 15 кВт.