Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Окские Дали СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 20 м², участок 5,2 сот., 2020 год.
Цена 1 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 02.10.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈197 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 1,02 млн → дом −23 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −163 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Ока ≈2,1 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16966
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 11 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 196 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 023 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −23 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 150 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Окские Дали СНТ | 11,3 сот. | 2 500 000 | 221 239 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Окские Дали СНТ | 5,5 сот. | 1 400 000 | 254 545 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Окские Дали СНТ | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Окские Дали СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Окские Дали СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мирный пос. | 6 сот. | 1 140 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 5 сот. | 2 850 000 | 570 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 14,1 сот. | 1 500 000 | 106 383 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 14 сот. | 4 100 000 | 292 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 70 000 / 97 500 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 359 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 291 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 087 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -163 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Костино д. | 20 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Северный СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 17 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 188 235 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Нива СНТ | 18,9 м² | 3,7 сот. | 1 100 000 | 58 201 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Якшино д. | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Родник СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Лесное-1 СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Оболенск пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.10.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 03.10.2025 | 1 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 21.11.2025 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 1 950 000 (+150 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 13.04.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.06.2026 | 1 000 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 5.2 сотки. На участке есть домик, электричество подведенно, есть пладовые деревья яблоня 3 шт груша, есть хоз блок, душ туалет на улице. Участок находится в черте города, рядом в пяти минутах остановка автобус ходит каждые 40 минут, три остановки и ты в центре, там есть КБ магнит аптеки, такси работает оперативно Яндекс.