Симферопольское ш., 66 км от МКАД
Нерастанное СНТ, Чехов гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 62 %
Земля ≈164 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,64 млн → дом ≈1,86 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 58 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,36 млн / целевая ≈7,53 млн / пессимист. ≈6,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,01 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Шарапова Охота ≈10,2 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16963
Рейтинг 64/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 86 % | 36.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 824 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 638 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 862 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 620 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Комплект СНТ | 12,6 сот. | 821 600 | 65 206 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голыгино д. | 11 сот. | 4 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голыгино д. | 7 сот. | 2 600 000 | 371 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комплект СНТ | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голыгино д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голыгино д. | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голыгино д. | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Голыгино д. | 34 сот. | 5 500 000 | 161 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Голыгино д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Голыгино д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 000 / 78 324 / 136 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 361 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 943 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 525 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 689 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 014 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Перхурово д. да: «санузел» + «отделка» | 100 м² | 9 сот. | 5 800 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Снежная Долина-2 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 109,8 м² | 11 сот. | 8 600 000 | 78 324 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Бершово Поле ТСН да: «санузел» + «мебелью» | 90 м² | 10 сот. | 12 300 000 | 136 667 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 31.05.2026 | 3 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 03.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
НЕРАССТАННОЕ-2 Симферопольское шоссе.Вторая бетонка. По Симферопольскому шоссе. 10 соток. Дом 100 кВ. 2 веранды. Дом сруб 2 этажа. 1-й этаж: 2 изолированные комнаты, кухня, большая веранда. 2-й этаж : 2 изолированные комнаты, веранда. Кухня с печью - в комнате камин. Пластиковые окна. Баня: сруб, прихожая, комната отдыха, помывочная с бойлером, парилка с дровяной печью. Хозблок: летняя кухня и сарай. Парник с плодоносящим виноградом. Участок 10 соток. Скважина на участке. Яблоня, груши, сливы, вишня, смородина, малина, крыжовник. Поселок огорожен, круглогодичная охрана. Около ворот снт автобусная остановка , до села Новый быт 10 минут ( магазины, аптека, рынок).