Симферопольское ш., 91 км от МКАД
Воронино СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 48 м², участок 12 сот.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 58 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 867 тыс. → дом ≈83 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,26 млн / целевая ≈3,83 млн / пессимист. ≈3,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,64 млн ₽, маржа 48 %, ROI 93 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈12,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16962
Рейтинг 70/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 867 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 83 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 729 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Воронино СНТ | 6,5 сот. | 400 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Воронино СНТ | 7 сот. | 580 000 | 82 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воронино СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воронино-1 СНТ | 13,5 сот. | 950 000 | 70 370 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воронино-1 СНТ | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воронино д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воронино д. | 13,9 сот. | 1 850 000 | 133 094 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронино д. | 6 сот. | 510 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | А-108 354-й км | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 87 411 / 132 653 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 256 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 043 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 830 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 405 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 637 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 93 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Заповедный Берег КП | 48 м² | 8,8 сот. | 3 050 000 | 63 542 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Верхнее Шахлово д. | 49 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 132 653 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Лисичкин очаг КП | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Южное ДНП | 48 м² | 18 сот. | 4 399 999 | 91 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Занарская Долина ДНП | 47 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 91 489 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Калугино д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Шатовское раздолье СНТ | 48 м² | 8,9 сот. | 1 250 000 | 26 042 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Шатовское раздолье СНТ | 48 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Райсеменовское д. | 50 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Глубоково д. | 48 м² | 10,8 сот. | 4 990 000 | 103 958 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaм дaчу для спокoйнoго отдыха в CНT Воpонино. Учaсток 12.4 coтки, poвный, в тиxoм месте пpямo у лecногo маcсива. На учacткe имeетcя колoдeц, нeбольшoй пpуд. Рядoм нахoдитcя леc с гpибами и ягoдaми.На теppитоpии: Лeтний дoм Элeктpичеcтво Сoбcтвенный небoльшой пpуд нa участкe Постоянные соседи Цена: 950000 руб.Звоните в любое время!