Симферопольское ш., 75 км от МКАД
Семеновское с., Ступино гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., кирпич, 1999 год.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 782 тыс. → дом ≈868 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 42 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −104 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Повадино ≈13,2 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16957
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 0.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 782 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 868 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Семеновское с. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 26 сот. | 17 750 000 | 682 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 9,5 сот. | 3 150 000 | 331 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 35 сот. | 9 000 000 | 257 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 16 сот. | 2 100 000 | 131 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 11 сот. | 1 535 000 | 139 545 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Семеновское с. | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 500 / 42 239 / 47 855 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 774 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 635 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 497 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 219 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -103 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Иней СНТ | 60 м² | 9 сот. | 2 490 000 | 41 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Марьино СНТ | 60,6 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 47 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Торбеево ТСН | 71 м² | 8 сот. | 2 999 000 | 42 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2025 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом под отделку на участке 6 сот. в снт "Центр". По документам только земельный участок. Летний водопровод.