Симферопольское ш., 51 км от МКАД · земля с домом
Алачково д., Чехов гор. округ
Дом 56,5 м², участок 9 сот., кирпич.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 56.5 м²»
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 19.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Земля ≈227 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,04 млн → дом ≈810 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 41 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,03 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,7 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль −492 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Детково ≈1,9 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16949
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 226 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 040 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 810 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 336 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Алачково СНТ | 9 сот. | 2 850 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветераны Столицы СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветераны Столицы СНТ | 13,6 сот. | 2 800 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветераны Столицы СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветераны Столицы СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Высотник СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алачково д. | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алачково д. | 15 сот. | 5 990 000 | 399 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | М-2 Крым 65-й км | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | М-2 Крым 65-й км | 49 сот. | 14 700 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 030 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 741 / 57 620 / 96 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 701 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 516 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 331 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 961 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -491 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Алачково СНТ | 57 м² | 9 сот. | 2 390 000 | 41 930 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Шарапово д. | 60 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | М-2 Крым 69-й км | 54 м² | 6 сот. | 3 699 999 | 68 518 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ветеран ВС СНТ | 56 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Гидросталь СНТ | 57 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Березка СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ветеран ВС СНТ | 54 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 40 741 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Электромашина-2 СНТ | 65 м² | 4,5 сот. | 3 700 000 | 56 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Аксенчиково д. | 60 м² | 7 сот. | 3 499 000 | 58 317 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Чепелево д. | 50 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 96 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Классический садовый участок правильной формы 9 соток с кирпичным домом 56,5 кв.м (печь, электричество). На участке есть бытовка и старые посадки. Участок требует ухода, после которого будет приносить радость и удовольствие хозяину. Хорошие соседи, граничит с лесом, 45 минут от Москвы по Симферопольскому скоростному шоссе.