Симферопольское ш., 62 км от МКАД
Новое Сенино дп, Чехов гор. округ
Дом 42 м², участок 9 сот., 2021 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,53 млн → дом ≈1,67 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −977 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Луч ≈6,7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16945
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 604 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 535 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 665 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 643 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сенино д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сенино д. | 10 сот. | 2 752 012 | 275 201 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сенино д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сенино д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сенино д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое Сенино дп | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое Сенино дп | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое Сенино дп | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое Сенино дп | 11,6 сот. | 2 000 000 | 172 414 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Сенино д. | 5,1 сот. | 1 395 000 | 273 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 778 / 64 444 / 92 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 979 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 830 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 681 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 383 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -977 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Поповка д. | 42 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Поповка д. | 42 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Долгий Луг СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Рыжиково д. | 40 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 92 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Долгий Луг СНТ | 45,3 м² | 5,6 сот. | 4 600 000 | 101 545 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Автомобилист СНТ | 38,8 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 64 433 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Патриот СНТ | 38 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 57 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дружба СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 37 778 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дубна с. | 45 м² | 9,4 сот. | 2 790 000 | 62 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Филипповское д. | 41 м² | 13 сот. | 3 350 000 | 81 707 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 22.12.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом для постоянного проживания 2021 года постройки (проект дома Сканди-дача компании Валдайский мастер). На первой линии от въезда в посёлок. Участок ровный прямоугольный, размер 9.03 соток. По периметру забор (сетка) с трех сторон и профнастил с калиткой и воротами на вьезде. На участке летний домик (бытовка) с верандой, летний туалет, сарай. Вода (скважина), заведена в дом. Септик Юнилос. Дом и участок зарегистрированы. Один собственник.