Калужское ш., 84 км от МКАД
Нара Вилладж КП, Серпухов гор. округ
Дом 24 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 52 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 700 тыс. → дом ≈800 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 76 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 140 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,19 млн ₽, маржа 42 %, ROI 72 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. пл. 92 км ≈15 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16936
Рейтинг 59/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 799 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сосновый Берег ДНТ | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Съяново-4 д. | 10,8 сот. | 800 000 | 74 074 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Съяново-2 д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосновый Берег ДНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Верхнее Шахлово д. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Верхнее Шахлово д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Съяново-2 д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Верхнее Шахлово д. | 18 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Верхнее Шахлово д. | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Верхнее Шахлово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 600 / 140 000 / 180 000 |
| цена объекта | 1 499 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 274 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 550 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 195 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 840 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 185 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 72 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Березенки д. | 25 м² | 8 сот. | 1 890 000 | 75 600 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Горелово д. | 25 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Высоково д. | 25 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 499 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 499 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 536980. Продается дача по адресу: Московская область, Серпуховский р-н, КП "Нара Вилладж". Площадь дачного дома- 24 кв м (не зарегистрирован). Две спальных комнаты, кухня, санузел. Установлен на винтовых сваях. Подведены все коммуникации: вода заведена в дом (скважина), электричество-15 кВт (можно подключить электрическое отопление), канализация - три бетонных кольца. Вся техника и мебель остаются. Площадь участка 8 соток (кад. 50:32:0030119:796). По всему периметру огорожен забором из металлического профилированного листа. Большие распашные ворота. Есть хозблок. Удобный круглогодичный подъезд. До КП ведет асфальтированная дорога. На везде автоматические откатные ворота. В 10 минутах ходьбы - река Нара. Есть магазины шаговой доступности "Авокадо", "Хозтовары". До автобусной остановки 600 м. (автобус 23 Серпухов (станция Серпухов) / кольцевой). Расстояние от дачи до МКАД -87 км, до Серпухова - 20 км. Один взрослый собственник. Более 5 лет. Показ по предварительной договоренности. Звоните с 10.00 до 20.00. в будни, с 11.00. до 16.00. в выходные.