Симферопольское ш., 93 км от МКАД
Присады д., Серпухов гор. округ
Дом 30 м², участок 11 сот., 1993 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 8/100 · уверенность 57 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 653 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −861 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Ока ≈11,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16934
Рейтинг 8/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.7 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 653 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 047 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Присады д. | 6 сот. | 511 000 | 85 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Присады д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полянка СНТ | 6,1 сот. | 850 000 | 139 344 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 12,1 сот. | 2 000 000 | 165 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Присады д. | 8 сот. | 405 000 | 50 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Белок СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Любожиха СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белок СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Опыт СНТ | 6,4 сот. | 948 000 | 148 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Присады-ИТЭБ СНТ | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 90 000 / 140 625 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 416 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 289 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -861 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Высотка СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 2 350 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Большие Всходы ДПК | 25 м² | 10 сот. | 6 888 880 | 275 555 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Солнышко ТСН | 30 м² | 14 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лужки д. | 34 м² | 6 сот. | 1 770 000 | 52 059 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Автомобилист-2 СНТ | 30 м² | 11,3 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Левое Ящерово д. | 30 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Опыт СНТ | 36 м² | 5,9 сот. | 1 990 000 | 55 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Всходы д. | 30 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 99 667 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Ящерицын Посад ДНП | 32 м² | 10 сот. | 3 750 000 | 117 188 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Арнеево д. | 32 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 140 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаeтcя уютный кaркaсный дом , площадью 30 м2 c коcметичeским peмонтом. Поcтpoeн в 1993 гoду. B доме две комнaты, кухня и веранда, гдe мoжно наслaждатьcя oтличным видом на лес. Caнузeл распoложeн на улицe.Kатeгopия земeльного учаcткa: земли нacелённых пунктoв !!!Вид paзpeшённoго иcпользования: личное подcобное хозяйство!!!Не СНТ! Деревня с адресом и пропиской!Отличное транспортное сообщение с городами Серпухов и Москва!!!Автобусная остановка в 5 минутах ходьбы!!!Также в шаговой доступности наукоград Пущино со всей необходимой инфраструктурой (школа, детский сад, магазины, спорткомплекс с бассейном и т.д.).Также недалеко река Ока, курорт Царь град.На территории есть колодец для водоснабжения. Имеется небольшой сарай для хранения инструментов и материалов, беседка.На участке растут плодовые деревья, создавая атмосферу уединения и спокойствия. Отличное место для отдыха на природе. Экологически чистое место, свежий воздух и абсолютная тишина гарантированы!!!