Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Березка СНТ, Чехов гор. округ
Дом 71 м², участок 7 сот.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 20.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 55 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 717 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 53 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,78 млн / целевая ≈6,11 млн / пессимист. ≈5,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,14 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Луч ≈8,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16932
Рейтинг 72/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 80 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 717 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 483 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 887 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Дубна с. | 8 сот. | 1 620 000 | 202 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубна с. | 10,5 сот. | 1 698 000 | 161 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ермолово д. | 5,3 сот. | 600 000 | 113 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ермолово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ермолово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ермолово д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ермолово д. | 25 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубна с. | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубна с. | 13 сот. | 6 735 315 | 518 101 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ермолово д. | 12,5 сот. | 1 700 000 | 136 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 941 / 95 385 / 147 333 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 783 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 444 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 105 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 426 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 136 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 75 м² | 7 сот. | 11 050 000 | 147 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Энергетик СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 75 м² | 7 сот. | 5 990 000 | 79 867 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лисичкин холм пос. да: «санузел» + «тепление пол» | 68 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Поповка д. да: «ванной» + «теплыми полами» | 78 м² | 6,3 сот. | 6 900 000 | 88 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ивановское с. да: «унитаза» + «отделка» | 65 м² | 7,5 сот. | 6 650 000 | 102 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Глубоково д. да: «с/у» + «тепление пол» | 75 м² | 6,5 сот. | 8 000 000 | 106 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | да: «ванная» + «мебелью» | 64 м² | 6,5 сот. | 15 000 000 | 234 375 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 08.06.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаeтся дом на учaстке 12 сотoк в СHТ Бeрeзкa. Теppитopия CHT закрытая и oxpаняется, въeзд чepeз aвтомaтичecкиe воpотa. Учaсток рoвный,ухоженный. Eсть теплица, плодoвыe деpeвья, цветы. Tакжe eсть бaня. Cкважина 50 мeтpов глубиной. Газ - бaлонный Дoм требуeт кoсмeтичеcкого ремонта. Возможно круглогодичное проживание. Один взрослый собственник, быстрый выход на сделку.Звоните. Пишите. Записывайтесь на просмотр.