Новорязанское ш., 82 км от МКАД · земля с домом
Коломзавод-3 СНТ, Коломенский гор. округ
Участок 2,5 сот.
Дом по описанию: «На участке имеется маленький домик- хоз.»
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 31.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 41 % · по фото: дом 2, участок 4, окружение 6, WOW 3
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 678 тыс. → дом ≈522 тыс. ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 28 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈442 тыс. / целевая ≈398 тыс. / пессимист. ≈354 тыс. → от пессимистичной прибыль −866 тыс. ₽, маржа −245 %, ROI −71 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈10 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,3 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1693
Рейтинг 20/100 · уверенность 41 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 148 %); данные есть по 78 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.3 |
| дом | 5 | 11 % | 0.6 |
| сад | 5 | 33 % | 1.8 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 5.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 56 % | 5.8 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | маленький хозблок, не полноценный дом для жизни |
| участок и сад | 4 | небольшой, очищенный, но без ландшафтного дизайна |
| окружение | 6 | городская черта, рядом дорога и вид на город |
| WOW | 3 | низкий потенциал для флиппинга из-за отсутствия основного строения |
Участок под застройку с коммуникациями, но без дома для перепродажи. модель max-code, фото: 4, 09.11 01:10
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 678 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 522 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пчелка-2 СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈10 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 45 000 / 90 909 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 442 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 420 000 ₽ |
| продажа: целевая | 398 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 354 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -866 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −245 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈10 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Околица СНТ | 11 м² | 2,6 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Колыберево-2 СНТ | 10 м² | 3 сот. | 450 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 12,5 м² | 3,5 сот. | 350 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам уютный, ухоженный участок в черте города. На участке имеется маленький домик- хоз. Блок, и туалет. В домик заведено электричество (договор с мосэнергосбыт, платите только за себя). Сделано межевание. Вызывался кадастровый инженер, строго по точкам стоят столбы и построен новый забор из профлиста и штакетника, 4 стороны. До участка есть подъезд. Участок ровный, хорошей формы, очищен. Есть место под дачный дом, форма позволяет поставить как 1 этажный так и 2х этажный. Кустарников нет, можно посадить всё что хочется на Ваш вкус! Это большой плюс, не надо пересаживать и переделывать грядки)). Рядом автобусная остановка. Прямая продажа от собственника. Вода в Снт сезонная, с мая по октябрь. На участок не заведена, труба идет за забором, провести не проблема. Мы бывали редко, поэтому привозили для своих нужд сколько нужно, нам хватало. Рядом с Снт проходит магистраль газа, до участка тянуть недалеко, желающие могут рассмотреть подключение. Мы поэтому и не строили ничего, тк не было точной информации по Газу. Фото дополню. Риелторов просьба не беспокоить! Оформление через мфц.