Симферопольское ш., 98 км от МКАД
Опушка СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 20 м², участок 17 сот., щитовой.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 39 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 856 тыс. → дом ≈494 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 68 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈400 тыс. ₽; дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Александровка ≈14,5 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16928
Рейтинг 19/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 1.2 |
| торг | 5 | 23 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 4 % | 0.5 |
| участок | 5 | 100 % | 14.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 856 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 494 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Мото СНТ | 11,8 сот. | 500 000 | 42 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мото СНТ | 8,3 сот. | 800 000 | 96 386 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коптево-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коптево-1 СНТ | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Демшинка д. | 3,2 сот. | 2 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Южная Долина ДНП | 10 сот. | 335 000 | 33 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Южная Долина ДНП | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Коптево д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Южная Долина ДНП | 12 сот. | 618 000 | 51 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 000 / 68 000 / 68 000 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Тульчино д. | 25 м² | 16,5 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 399 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 350 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с летним домиком,малый кооператив,экологически чистое место,любителей тишины и загорода в лесу.Участок расположен по Симферопольскому направлению,Московская область, Серпуховский район, СНТ "ОПУШКА".Участок огорожен забором,свет,вода из родника,расположен рядом с участком,на участке много плодоносных кустов,деревья,цветы.На участке живут дятлы,пеночки,кукушки.По краю участка 30 берез.Главная дорога к снт асфальтирована,далее насыпь щебенка.В 6-7 мин поселок Липицы,транспортная доступность удовлетворительно.