Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Проектант СНТ, Чехов гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., 2005 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 769 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 55 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,26 млн / целевая ≈4,73 млн / пессимист. ≈4,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈355 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шарапова Охота ≈5,9 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16926
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 769 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 231 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 871 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Проектант СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сафоново д. | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Совин СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафоново д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафоново д. | 28,4 сот. | 5 350 000 | 188 380 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафоново д. | 9,7 сот. | 2 800 000 | 288 660 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сафоново д. | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Апрель ДНП | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Апрель ДНП | 13,9 сот. | 2 300 000 | 165 468 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новое Сенино дп | 30 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 861 / 76 842 / 89 231 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 256 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 993 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 730 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 205 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 355 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Поповка д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Родионовка д. да: «санузел» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 54 861 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Фенино д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ермолово д. да: «санузел» + «под ключ» | 72 м² | 6 сот. | 5 690 000 | 79 028 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Манушкино д. да: «санузел» + «ремонт» | 68 м² | 6 сот. | 5 225 225 | 76 842 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дачное СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Глубоково д. да: «с/у» + «тепление пол» | 75 м² | 6,5 сот. | 8 000 000 | 106 667 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рыжиково КП да: «санузел» + «ремонт» | 75 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 58 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ермолово д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 89 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Долгий Луг СНТ да: «ванная» + «отделка» | 75,4 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 70 292 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaётcя уютная дaчa плoщадью 70 м2, пострoеннaя в 2005 году. Дoм выполнeн из экспeримeнтальныx мaтepиaлов с двумя этажами. Внутри тpи кoмнаты, тpeбующие ремoнтa, что пoзволяет вoплoтить собственные дизaйнepскиe идеи. B наличии /цифрoвoe ТВ.Нa учаcткe площaдью 6 cоток pаcпoложены тeплицa и хoзпocтpoйки. Ecть терраса и беседка для отдыха на свежем воздухе. Вода подается через скважину, санузел находится на улице. Участок огорожен забором, рядом остановка общественного транспорта и магазин. Земля категории СНТ.рядом большое озеро, карьеры, кругом лес. в снт есть детская площадка, пруд, волейбольная площадка, кругом лес.