Симферопольское ш., 67 км от МКАД
Никажель СНТ, Чехов гор. округ
Дом 60,3 м², участок 10,5 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 77 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,01 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,55 млн / целевая ≈4,99 млн / пессимист. ≈4,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈881 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. пл. 274 км ≈11,7 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16922
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 21.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 59 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 440 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 548 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 452 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дубна СНТ | 8 сот. | 1 290 000 | 161 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубна СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Филипповское д. | 6,9 сот. | 954 000 | 138 261 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Филипповское д. | 7 сот. | 1 030 000 | 147 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 28 сот. | 2 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 7 сот. | 1 540 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 6 сот. | 890 000 | 148 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 12 сот. | 1 990 000 | 165 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Филипповское д. | 6,3 сот. | 1 117 250 | 177 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 006 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 786 / 89 516 / 122 807 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 546 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 269 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 991 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 437 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 881 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Стремилово с. да: «санузел» + «отделка» | 56 м² | 11,2 сот. | 4 300 000 | 76 786 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Южный ЖСК да: «санузел» + «тёплые полы» | 62 м² | 10 сот. | 5 550 000 | 89 516 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Пешковские Пруды СНТ да: «санузел» + «отделка» | 57 м² | 11 сот. | 7 000 000 | 122 807 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Риэлторам просьба не беспокоить, продажа не срочная. Ha учаcткe, пoмимо основного дoма, eсть oтдeльнo стоящая небольшая баня и хoзблoк для хpанeния инвeнтaря и инcтрументов. Дом можно оформить как жилой, под прописку. Подъезд круглогодичный, охрана с автоматическими воротами. Ведутся работы по газификации СНТ. Водоснабжение - скважина (кессон). Существующие объекты расположены так, что на участке остается много места для строительства любого нового объекта (дома, бани и т.д.)