Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Родионовка д., Серпухов гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., дерево, 2017 год.
Цена 3,49 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 72 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 908 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 60 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль −794 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: отопление — центральное.
До ст. Шарапова Охота ≈3,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16913
Рейтинг 14/100 · уверенность 72 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 908 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 582 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 723 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родионовка д. | 16 сот. | 4 500 000 | 281 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Родионовка д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Родионовка д. | 7,9 сот. | 1 343 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Родионовка д. | 8 сот. | 1 160 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Петровское д. | 24 сот. | 5 900 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новые Кузьменки д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новые Кузьменки д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пролетарский пос. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пролетарский пос. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пролетарский пос. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 69 355 / 93 750 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 341 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 124 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 907 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 473 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -793 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Луч СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 64 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Фенино д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Медик-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 62 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 69 355 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Манушкино д. да: «санузел» + «ремонт» | 68 м² | 6 сот. | 5 225 225 | 76 842 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Окская Слобода ДПК да: «санузла» + «мебелировано» | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 490 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
жилой дом брусовой, в посёлке с прекрасной инфраструктурой и транспортной доступностью, все магистральные комуникации, дорога, автобус и электричка до Москвы