Симферопольское ш., 39 км от МКАД
Механизатор-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 67,8 м², участок 6 сот., каркас, 1996 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 01.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 61 %
Земля ≈448 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,69 млн → дом ≈712 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 140 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 153 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,28 млн / целевая ≈9,25 млн / пессимист. ≈8,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,08 млн ₽, маржа 50 %, ROI 98 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Львовская ≈4,1 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16912
Рейтинг 79/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 447 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 688 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 712 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 501 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Лучинское СМП-869 СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Радуга СНТ | 5 сот. | 3 250 000 | 650 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Радуга СНТ | 4,8 сот. | 3 700 000 | 770 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Бор СНТ | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Никулино СНТ | 6 сот. | 2 399 000 | 399 833 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Никулино СНТ | 5,4 сот. | 2 800 000 | 518 519 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Молодежный пос. | 6,5 сот. | 3 800 000 | 584 615 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Молодежный пос. | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Малое Толбино д. | 18 сот. | 22 500 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 256 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 140 060 / 152 861 / 166 279 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 282 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 768 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 254 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 226 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 080 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 98 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Березки-2 СНТ | 66,4 м² | 5,5 сот. | 9 300 000 | 140 060 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Березка-2 СНТ | 66,4 м² | 5,5 сот. | 10 150 000 | 152 861 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Темп СНТ | 86 м² | 6 сот. | 14 300 000 | 166 279 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный каркасный дом, в живописном месте СНТ "Механизатор". Дом обшит снаружи сайдингом, крыша покрыта ондулином. Внутри дом обшит вагонкой. На первом этаже расположены две комнаты и кухня, на втором этаже расположена одна большая комната. Площадь дома-67,8 кв. м. Открытая терраса пристроенная к дому с крышей. На участке построена прекрасная баня из бруса, колодец с питьевой водой, также построен хозблок для инвентаря и разных вещей. Площадь участка - 6 соток. Есть электричество. Много посажено фруктовых деревьев и кустарников. Рядом прекрасный лес, удобный подъезд.