Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Большое Петровское д., Чехов гор. округ
Дом 60 м², участок 2,5 сот., 2012 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈303 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 757 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 44 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,32 млн / целевая ≈4,78 млн / пессимист. ≈4,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈432 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ивачково ≈5,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16901
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 9.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 839 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 757 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 443 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 717 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Петровское д. | 22 сот. | 7 950 000 | 361 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Петровское д. | 13 сот. | 4 300 000 | 330 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Костомарово д. | 17 сот. | 4 990 000 | 293 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Костомарово д. | 6,9 сот. | 4 900 000 | 710 145 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Костомарово д. | 13 сот. | 4 800 000 | 369 231 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Петровское Вилладж ДНП | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Петровское д. | 7,6 сот. | 1 500 000 | 197 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Петровское д. | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Костомарово д. | 50 сот. | 54 000 000 | 1 080 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 231 / 98 148 / 129 464 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 315 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 049 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 784 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 252 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Березовка-парк КП | 60 м² | 2,5 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Гривно СНТ | 58 м² | 3,4 сот. | 5 700 000 | 98 276 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Малиновка дп | 52 м² | 3,6 сот. | 2 300 000 | 44 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Сказка-6 КП | 54 м² | 3 сот. | 5 300 000 | 98 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 44,8 м² | 2,9 сот. | 5 800 000 | 129 464 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.7 км | Весна-1 СТ | 54,1 м² | 3,3 сот. | 5 500 000 | 101 664 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Максимиха д. | 50 м² | 3 сот. | 5 400 000 | 108 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 42 м² | 3 сот. | 2 550 000 | 60 714 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | ПЗЦМ-2 СНТ | 77 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 58 442 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно!!!! Продаю дом .в доме 3 комнаты.большая кухня .2 санузла.ванна.печь- камин.На участке сарай + вольер для собак.грядки.уличный туалет..смородина .клубника .слива.в шаговой доступности магазины .аптека.ермолино.парикмахерская.леса.церковь.дорога.