Симферопольское ш., 75 км от МКАД
Лесная поляна СНТ, Чехов гор. округ
Дом 87 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 514 тыс. → дом ≈2,89 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 6 в 10 км, 43 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,49 млн / целевая ≈4,04 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль −942 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Новогромово ≈19,3 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16898
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 688 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 514 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 886 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 172 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Бегичево д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бегичево д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Растовка СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесные Поляны ДНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Высоково д. | 10 сот. | 1 175 000 | 117 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бегичево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Нива СНТ | 9,5 сот. | 1 250 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бегичево д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Высоково д. | 8,7 сот. | 1 144 440 | 131 545 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 579 / 47 842 / 111 236 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 485 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 261 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 036 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 588 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -942 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Филипповское д. да: «санузел» + «отделка» | 89 м² | 6,2 сот. | 7 500 000 | 84 270 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Филипповское д. да: «с/у» + «под ключ» | 89 м² | 6,2 сот. | 9 900 000 | 111 236 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Стремилово с. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 5,5 сот. | 4 545 000 | 47 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Стремилово с. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 6 сот. | 4 545 000 | 47 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Стремилово с. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 6 сот. | 4 545 000 | 47 842 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Филипповское д. да: «санузел» + «под ключ» | 95 м² | 5,5 сот. | 4 045 000 | 42 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 03.03.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом в СНТ "Лесная поляна" с возможностью круглогодичного проживания или посещения. Садовое товарищество находится в окружение леса. Отличная экология, природа, лесной воздух позволят Вам идеально восстанавливать свой жизненный тонус! Строение возводилось фирмой с контролем на всех этапах строительства. Стены каркасно-обшивные утепленные, очень удобный проект с тремя изолированными спальнями. На первом этаже расположены: открытая веранда, гостиная совмещенная с кухней, спальня, санузел; на втором небольшой холл и две спальни. На участке отдельными строениями хозблок и уютная беседка. Дом с удобствами (туалет, душевая кабина). Водопровод от собственного колодца, септик. Участок ухожен. На участке растут фруктовые и лесные деревья. В соседней деревне пруд с платной рыбалкой. Недалеко река Нара. Грибной лес! Отличный подъезд по Симферопольскому и Калужскому шоссе. По дороге расположены сетевые магазины. Соседи проживают постоянно, зимой дороги чистятся. Оперативный показ!