Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Пешково д., Чехов гор. округ
Дом 85,9 м², участок 8 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3,05 млн; первая цена 3,05 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 31 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −1,47 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Луч ≈3,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16894
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 208 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Луч-2 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 8,1 сот. | 1 384 600 | 170 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 23 сот. | 6 900 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 6 сот. | 1 266 000 | 211 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березовая Роща СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Красные Орлы д. | 8,1 сот. | 1 384 600 | 170 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч-Минэнерго СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 618 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 125 / 45 045 / 56 410 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 218 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 057 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 896 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 466 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Квант СНТ | 78 м² | 6,6 сот. | 4 400 000 | 56 410 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Факел-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 31 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лесное СНТ | 66,6 м² | 6,6 сот. | 3 000 000 | 45 045 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Семья СНТ | 60,5 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 41 322 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Нерастанное СНТ | 70,1 м² | 10 сот. | 3 550 000 | 50 642 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 050 000 | история площадки |
| 12.04.2026 | 3 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.04.2026 | 2 970 000 (−30 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 850 000 (−120 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 900 000 (+50 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 880 000 (−20 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 850 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
за объект внесен аванс, до 10.07 Предлагаем на продажу участок в 8 соток в снт Луч На участке расположен жилой дом (2х этажный ) и небольшой утепленный домик 20 метров. Садовые плодовые деревья, ягодные кустарники, колодец со своей водой, тихие и спокойные соседи! Дороги, электричество, пост охраны с воротами через пульт! Посёлок не проездной по расстоянию 55 ки от МКАД по Симферопольскому шоссе Вокруг Снт красивый смешанный лес, есть охрана, недалеко поселок (магазин, медпункт, детские площадки и автобусная остановка). Доступный транспорт как на автомобиле, так и общественным транспортом, экологически чистый район, много ягод, грибов. В снт доступный подъезд, зимой дороги чистят трактором. вывоз мусора.