Симферопольское ш., 81 км от МКАД
Факел СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 18 м², участок 5 сот., дерево, 1971 год.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈263 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,32 млн → дом ≈333 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 78 тыс.–188 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −20 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; отопление — нет.
До ст. Серпухов ≈2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16890
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 263 393 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 317 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 333 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Пограничный пос. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 28,3 сот. | 20 000 000 | 706 714 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 46 сот. | 52 000 000 | 1 130 435 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8,5 сот. | 8 990 000 | 1 057 647 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Бутурлино д. | 7 сот. | 6 000 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пограничный пос. | 6 сот. | 794 000 | 132 333 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пограничный пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бутурлино д. | 12 сот. | 10 500 000 | 875 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борисово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бутурлино д. | 8 сот. | 7 500 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 261 / 127 143 / 188 235 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 053 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 950 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 848 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -20 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 17 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 188 235 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.6 км | Якшино д. | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Рыжиково СНТ | 14 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Скала-3 СНТ | 23 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 78 261 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с летним домиком,беседкой и участком 5 соток.На участке есть сарай,крытая беседка,2 теплицы,полисадник с цветами,грядки с различными овощами,кустарники с ягодами,плодовые деревья.Имеется летний водопровод и электричество,газ балонный.