Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Большое Петровское д., Чехов гор. округ
Дом 38,4 м², участок 2,5 сот., блок, 2010 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Земля ≈338 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 846 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 75 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈668 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈3 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Ивачково ≈5,1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16888
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 338 418 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 846 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 254 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 698 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 7,6 сот. | 1 500 000 | 197 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Петровское д. | 22 сот. | 7 950 000 | 361 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Петровское д. | 13 сот. | 4 300 000 | 330 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Петровское д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Петровское д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Петровское д. | 12,2 сот. | 4 700 000 | 385 246 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Петровское д. | 9 сот. | 4 299 000 | 477 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ходаево д. | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ходаево д. | 9 сот. | 3 700 000 | 411 111 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 668 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 110 526 / 163 333 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 133 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 926 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 720 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 306 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Сантория ДНП | 30 м² | 2,5 сот. | 4 900 000 | 163 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Романцево д. | 40 м² | 3 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Салют-2 СНТ | 38 м² | 3 сот. | 4 200 000 | 110 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с пропиской площадью 60 квадратов( по документам 38,4) на 2,5 сотках земли. Участок огорожен, имеется сарай и вольер для собак. В доме на первом этаже кухня, коридор, комната, санузел раздельный. На втором этаже комната и свободное помещение. Отопление конвекторное и печь. Рядом лес, остановка общественного транспорта, магазин. Просмотры по предварительной договоренности. Помощь в одобрении ипотеки. Юридическое сопровождение. Код пользователя: 137989 Номер в базе: 12123799