Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Красные Орлы д., Чехов гор. округ
Дом 50,5 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 868 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈710 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −822 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Луч ≈2,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16884
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 144 645 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 868 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 632 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 119 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Орлиные Холмы СНТ | 12,9 сот. | 2 369 500 | 183 682 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Красные Орлы д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Квант СНТ | 7,1 сот. | 1 022 023 | 143 947 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Квант СНТ | 12,4 сот. | 1 583 900 | 127 734 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Красные Орлы д. | 8,1 сот. | 1 384 600 | 170 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орлиные Холмы СНТ | 9,8 сот. | 1 690 300 | 172 480 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орлиные Холмы СНТ | 8 сот. | 1 030 000 | 128 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орлиные Холмы СНТ | 11,5 сот. | 1 687 500 | 146 739 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орлиные Холмы СНТ | 18,8 сот. | 2 772 700 | 147 484 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч-Минэнерго СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 710 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 69 259 / 81 633 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 579 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 400 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 221 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 863 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -822 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Чайка СНТ | 49 м² | 6,6 сот. | 4 000 000 | 81 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Яблонька СНТ | 53 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 73 585 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Восход СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Шарапова Охота пос. | 52,8 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 71 970 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Автомобилист-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | М-2 Крым 69-й км | 54 м² | 6 сот. | 3 699 999 | 68 518 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Солнышково д. | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Гришенки д. | 60 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 275 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Строитель СНТ | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 46 м² | 4 сот. | 5 500 000 | 119 565 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный бревенчатый дом, утеплён и обложенн кирпичем, построенный в 1999 году. В доме выполнен ремонт с использованием качественных материалов. Установлены стеклопакеты. Внутренние помещения отделаны евровагонкой, что создает теплую и комфортную атмосферу. На первом этаже расположена кухня-столовая и просторная комната. На втором этаже находятся небольшие светлые комнаты, идеально подходящие для отдыха. Санузел расположен на улице. Вода подведена в дом. На участке, площадью 6 соток, отдельно расположены деревянная беседка и баня (душевая, парилка, хоз. Помещение для хранения дров и инвентаря), что позволяет наслаждаться отдыхом на свежем воздухе. Территория огорожена забором, обеспечивая приватность и безопасность. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт) с центральным водоснабжением и печным отоплением. Для удобства жителей рядом есть остановка общественного транспорта и магазин. Отличное предложение для тех, кто ищет спокойствие и комфорт загородной жизни. Один собственник.