Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Васькино д., Чехов гор. округ
Дача 50 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 68 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 612 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,59 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль −868 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. пл. 294 км ≈4,3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16883
Рейтинг 27/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 938 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Васькино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васькино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васькино д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васькино д. | 12,9 сот. | 900 200 | 69 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васькино д. | 15 сот. | 3 950 000 | 263 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 9 сот. | 3 450 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васькино д. | 5,9 сот. | 2 800 000 | 474 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васькино д. | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Земляничное ТСН | 15 сот. | 14 350 000 | 956 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Земляничное ТСН | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 55 510 / 91 837 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 874 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 730 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 587 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 299 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -868 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Сокольники СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Люторка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 48 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 50 м² | 9 сот. | 2 190 000 | 43 800 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васькино д. | 57 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 47 368 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Снежная Долина СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васькино д. | 40 м² | 5,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Электромашина-2 СНТ | 50 м² | 8,4 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Росинка СНТ | 58,8 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 51 020 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 49 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 91 837 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 50 м2. Брус. 7 соток. Рядом шоссе и магазины. Колодец 5 колец. Газ По Границе участка. Участок назначение: земли населенных пунктов (садоводство). Что внутри: Дом из бруса на ленточном фундаменте дышит, экологично, летом прохладно, зимой можно приезжать на выходные (сохраняет тепло). Просторная комната + второй этаж (спальня/гостевая). Летняя веранда. Коммуникации: Туалет на улице (аккуратный, деревянный). Свет заведен в дом. Колодец был установлен на 2 участка (находится на территории соседнего участка). На участке 2 бытовки, несколько плодовых деревьев, малина. Локация главная фишка: Выезд на Симферопольское шоссе 5 Минут на машине. Это лучший выезд из Москвы (минимум пробок против Новорижского/Ленинградки). До Мкад 45 минут. Реально для регулярных поездок. Пешком (10 минут): Остановка автобуса и все сетевые магазины, строительный, доставка. Территория деревни за шлагбаумом чужие не шастают. Взносов Нет! Это деревня, не Снт. Оперативный показ.