Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Лопасня СНТ, Чехов гор. округ
Дом 31,7 м², участок 7,3 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 05.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 1,37 млн → дом ≈1,33 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 72 тыс.–207 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈534 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −412 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Чехов ≈5,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №16879
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 30 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 813 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 371 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 329 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 924 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лопасня СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лопасня СНТ | 8,2 сот. | 1 658 000 | 202 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лопасня СНТ | 6,4 сот. | 1 224 000 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коровино д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коровино д. | 6 сот. | 1 195 000 | 199 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коровино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коровино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коровино д. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишневый Парк дп | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 6,2 сот. | 1 310 000 | 211 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 534 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 222 / 94 592 / 206 667 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 021 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 870 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 719 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 417 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -412 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лопасня СНТ | 36 м² | 7,3 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 30 м² | 10,5 сот. | 6 200 000 | 206 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 35,4 м² | 7,3 сот. | 5 000 000 | 141 243 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Гидросталь СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Профтехобразование СНТ | 34,1 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 87 977 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Орион СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 28 м² | 6,3 сот. | 4 300 000 | 153 571 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Репниково д. | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ветеран ВС СНТ | 29 м² | 5,1 сот. | 2 850 000 | 98 276 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дружба завода Серп и Молот СНТ | 31,4 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 191 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 01.10.2025 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.10.2025 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.11.2025 | 1 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 700 000 (+800 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 890 000 (−810 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 850 000 (−40 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 1 790 000 (−60 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 750 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 750 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 2 700 000 |
Описание
Продаётся дача в д. Коровино СНТ " Лопасня" (расформировано) Чеховского района , Московской обл., 55 км от МКАД по Симферопольскому или Калужскому шоссе. Домик 2 х этажный из бpусa 15 м нa учaстке 7 cоток (правильной формы ). В домике две комнаты и