Симферопольское ш., 81 км от МКАД
Липицы с., Серпухов гор. округ
Дом 35,4 м², участок 5,2 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 54 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 275 тыс. → дом ≈925 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈708 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈630 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 107 км ≈5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16875
Рейтинг 52/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 73 % | 39.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.9 |
| участок | 5 | 11 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 925 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 130 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Липицы с. | 12,7 сот. | 1 500 000 | 118 110 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Липицы с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Липицы с. | 13,8 сот. | 1 800 000 | 130 435 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Липицы с. | 8 сот. | 419 900 | 52 488 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Липицы с. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Липицы с. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Липицы с. | 8,5 сот. | 2 850 000 | 335 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Липицы с. | 10,5 сот. | 570 000 | 54 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Липицы с. | 33 сот. | 1 200 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Липицы с. | 5 сот. | 795 300 | 159 060 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 708 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 79 044 / 144 444 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 947 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 652 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 630 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Волково д. | 35 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Родник СНТ | 36 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Щеболово д. | 40 м² | 6 сот. | 1 480 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 36 м² | 5,2 сот. | 5 200 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Палихово д. | 36,3 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 79 890 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лукьяново д. | 42,2 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 78 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Зайцево СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Речник СНТ | 28,8 м² | 6,9 сот. | 3 700 000 | 128 472 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лужки д. | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 43,4 м² | 5,2 сот. | 4 800 000 | 110 599 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 35,4 кв на участке 5.16 соток. Два участка оформлены, дом оформлен как жилой. Один собственник. В доме летняя вода, канализации нет. На участке есть плодовые деревья, грядки, кусты ягод. Рядом школа, сад, магазины, аптеки, автобусные остановки на Серпухов, на Москву. До Серпухова на машине 15 минут. Автобусы ходят часто. Участок огорожен рабицей. Категория земель Лпх. Разумный торг.