Симферопольское ш., 85 км от МКАД
Дракино СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 58 м², участок 8,4 сот., 2018 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 63 %
Земля ≈213 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 1,79 млн → дом ≈1,41 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,59 млн / целевая ≈5,93 млн / пессимист. ≈5,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,5 млн ₽, маржа 28 %, ROI 40 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Приокская ≈7,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16872
Рейтинг 50/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 79 % | 33.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 40 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 213 218 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 791 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 409 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 293 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Приокские зори СНТ | 7,7 сот. | 3 000 000 | 389 610 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дракино Вилладж ДНП | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дракино д. | 13 сот. | 4 100 000 | 315 385 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дракино д. | 11 сот. | 3 200 000 | 290 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дракино д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ | 5,9 сот. | 980 000 | 166 102 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Окские луга ДНП | 20,9 сот. | 4 200 000 | 200 957 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 276 / 111 667 / 172 117 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 594 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 264 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 935 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 275 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 495 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Дашковка д. | 58 м² | 7 сот. | 7 200 000 | 124 138 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Приокские зори СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 48 276 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Иваньково д. | 60 м² | 8,3 сот. | 6 499 999 | 108 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 58,1 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 172 117 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Колос СНТ | 56 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 98 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Рыбацкая Деревня КП | 60 м² | 9,2 сот. | 6 700 000 | 111 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Восход СНТ | 54 м² | 5 сот. | 2 299 000 | 42 574 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Текстильщик СНТ | 57,4 м² | 4,7 сот. | 5 100 000 | 88 850 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 58 м² | 5,5 сот. | 9 000 000 | 155 172 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | 60 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хорошая транспортная доступность . Река Ока рядом . Поблизости парк Дракино .На участке из строений Дом и Баня . Участок ухоженный . есть теплица.Детальное описание при просмотре.До г Таруса на авто 15 мин.