Симферопольское ш., 24 км от МКАД
Южный-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 45 м², участок 4,2 сот., газоблок.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Земля ≈467 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 1,96 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 89 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,25 млн / целевая ≈3,83 млн / пессимист. ≈3,4 млн → от пессимистичной прибыль −118 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; свет — есть.
До ст. Гривно ≈2,5 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16867
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 466 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 960 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гривно СНТ | 4 сот. | 2 475 000 | 618 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Южный-2 СНТ | 10,4 сот. | 990 000 | 95 192 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гривно СНТ | 8 сот. | 7 000 000 | 875 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7 сот. | 1 430 000 | 204 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4,3 сот. | 2 800 000 | 651 163 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Гривно д. | 9,6 сот. | 4 800 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 9 сот. | 4 100 000 | 455 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гривно д. | 7,5 сот. | 4 250 000 | 566 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гривно д. | 8 сот. | 4 150 000 | 518 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гривно д. | 6,1 сот. | 3 700 000 | 606 557 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 286 / 90 000 / 147 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 252 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 039 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 827 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -118 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | 40 м² | 3 сот. | 5 900 000 | 147 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.9 км | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | Столбовая пгт | 35 м² | 3,6 сот. | 3 125 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2210498. Уютный загородный дом ваш уголок спокойствия всего в 25 км от Мкад! Мечтаете о собственном доме за городом, где можно отдохнуть от суеты, насладиться тишиной и свежим воздухом? Представляем очаровательный двухэтажный дом в живописном Снт "Гривно" (городской округ Подольск, Московская область)! Построенный из газобетонных блоков на надёжном ленточном фундаменте, этот дом площадью 45 кв. М станет вашим надёжным убежищем. Здесь продумано всё для комфортной жизни: На первом утеплённом этаже вас ждёт просторная комната 16 кв. М с уютной печкой идеальное место, чтобы согреться зимними вечерами, и компактная кухня 5 кв. М для семейных трапез. Второй этаж ещё одна комната 16 кв. М, которую можно утеплить и превратить в светлую спальню или тихий кабинет. Летняя веранда станет любимым местом для утреннего кофе, семейных обедов и вечерних посиделок с друзьями. Участок 4,2 сотки продуман до мелочей: асфальтированный подъезд удобный доступ в любое время года (зимой дороги регулярно чистятся); достаточно места для парковки нескольких автомобилей; новый хозблок для хранения инструментов и инвентаря; теплица начните выращивать свои овощи и зелень уже следующим летом! Всё необходимое рядом: электричество, водоснабжение из колодца, летний душ, туалет на улице; печное отопление тепло и экономично; 10 минут на машине до ж/д станции "Гривно"; 2 км до остановки общественного транспорта; два варианта заезда: по асфальтированной дороге или по дороге, отсыпанной крошкой (со стороны Каледино). И приятный бонус для сотрудников Ozon: дом находится всего в 10 минутах пешком от склада! Представьте: после смены вы не тратите часы на дорогу, а уже скоро оказываетесь в собственном уютном доме. Больше времени на отдых, семью и любимые занятия меньше на пробки и транспорт! Мы гарантируем безопасную сделку и полную юридическую поддержку на всех этапах. Не упустите шанс обрести свой загородный рай! Звоните прямо сейчас,