Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Дружба-1 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 77 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 772 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,86 млн / целевая ≈4,37 млн / пессимист. ≈3,88 млн → от пессимистичной прибыль −176 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Шарапова Охота ≈5,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16858
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 528 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 772 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 428 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 532 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба-1 СНТ | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северный-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старые Кузьменки д. | 7,3 сот. | 865 130 | 118 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старые Кузьменки д. | 6,1 сот. | 725 000 | 118 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старые Кузьменки д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Южный СНТ | 7 сот. | 625 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старые Кузьменки д. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глубоково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старые Кузьменки д. | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глубоково д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 237 / 59 836 / 133 065 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 855 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 612 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 370 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 884 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -176 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Рыжиково КП | 78 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 40 385 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивушка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сенино д. | 80 м² | 10 сот. | 4 990 000 | 62 375 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Кулаково д. | 75 м² | 10 сот. | 3 150 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пролетарский пос. | 92,5 м² | 4,3 сот. | 5 300 000 | 57 297 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лесное Озеро ДНТ | 75 м² | 10 сот. | 6 750 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Шарапова Охота СТ | 75 м² | 12 сот. | 6 800 000 | 90 667 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Вяземские Сады КП | 62 м² | 12 сот. | 8 250 000 | 133 065 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 9.1 км | Воронино-1 СНТ | 76 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 32 237 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Магистраль СНТ | 79,8 м² | 8 сот. | 3 050 000 | 38 221 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок прямоугольный, правильной формы, 8 соток (состоит из двух участков, в один кадастровый номер не объединены). Мебель остается. Коммуникации: электричество, отопление от камина, водоснабжение скважина, канализация выгребная яма. Участок ухожен, с ягодными кустарниками, плодовыми деревьями. В поселке в пешей доступности имеются: сетевые магазины, школа, детский сад, почта, медицинское учреждение.