Варшавское ш., 25 км от МКАД
Никулино д., Подольск гор. округ
Дом 80 м², участок 5,2 сот., кирпич.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 717 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Гривно ≈5,9 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16857
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 717 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 683 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никулино д. | 9,2 сот. | 7 750 000 | 842 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никулино д. | 23,4 сот. | 9 900 000 | 423 077 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никулино д. | 7,7 сот. | 503 289 | 65 362 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никулино д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино д. | 14,5 сот. | 5 500 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никулино д. | 12 сот. | 5 850 000 | 487 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 363 / 56 669 / 98 870 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 132 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 925 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 719 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 306 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 084 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Ручейки СНТ | 80 м² | 5,2 сот. | 3 400 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Петрица СНТ | 77,3 м² | 5,2 сот. | 3 799 999 | 49 159 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Петрица СНТ | 83,3 м² | 5,4 сот. | 6 600 000 | 79 232 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луч СНТ | 88 м² | 4,7 сот. | 3 700 000 | 42 045 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никулино СНТ | 70 м² | 5,4 сот. | 6 200 000 | 88 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ручейки СНТ | 67 м² | 5,4 сот. | 4 300 000 | 64 179 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 74,1 м² | 5,7 сот. | 12 100 000 | 163 293 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | 70,8 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 98 870 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Никулино СНТ | 61,7 м² | 5,4 сот. | 1 750 000 | 28 363 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 74 м² | 6 сот. | 12 150 000 | 164 189 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 31.03.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 29.05.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 50316172 Продаю 2 этажный жилой дом в д.Никулино Снт Ручейки, 80 кв.м, земля 5.2 соток. Электричество, вода колоде, летняя кухня с печкой. Дом требует ремонта, новая крыша. Можно проживать круглогодично. Рядом пруд, родники, лес. Дорога хорошая, ворота автоматические. Автобусная остановка в 15 мин пешком, там же магазин.