Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Аграрник СНТ, Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈420 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 47 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −987 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Шарапова Охота ≈14,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16852
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 419 900 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 039 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Колычево с. | 10 сот. | 4 199 000 | 419 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево с. | 9 сот. | 3 779 100 | 419 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево с. | 8 сот. | 3 599 200 | 449 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево с. | 15 сот. | 9 298 500 | 619 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево с. | 12,3 сот. | 5 164 770 | 419 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево с. | 11 сот. | 4 618 900 | 419 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево д. | 13,5 сот. | 5 668 650 | 419 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево д. | 11,3 сот. | 5 083 870 | 449 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Быковка д. | 8,5 сот. | 3 739 150 | 439 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево д. | 8 сот. | 3 279 200 | 409 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 000 / 65 952 / 120 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 954 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 806 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 659 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 363 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -987 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Починки ТСН | 40 м² | 6,2 сот. | 1 880 000 | 47 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Северка СНТ | 36 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Бавыкино д. | 40,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 035 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Шелково д. | 50 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Мукомол СНТ | 45 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Медовый Топаз СНТ | 45,8 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 69 869 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Святая Гора ДНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Снежная Долина СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу. В собственности 26 лет. Участок 12 соток. Дом 4*5 м. Щитовой. Внутри вагонка. Очень уютный небольшой домик. Проведен свет, есть колодец, туалет на улице. В доме на 1 этаже 2 комнаты, мансарда 1 комната. Отопление в виде 2 обогревателей на 1 и 2 этаже, их хватает даже зимой, быстро нагревают дом. На участке так же есть гараж. Нами он использовался в качестве хранения садовой мебели, техники и тд. Есть бытовка. По периметру участка с 2 сторон лес. В 5 минутах ходьбы озеро (само товарищество как раз и находится на берегу этого озера). Хорошая дорога прямо до участка. Зимой дороги чистятся, можно ездить круглый год. Хорошие, спокойные, дружелюбные соседи. 70км от Мкад, минут 40 на машине.