Варшавское ш., 1 км от МКАД
ПЭМЗ-1 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 10,3 м², участок 4 сот., дерево.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 41 %
Земля ≈541 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 2,16 млн → дом ≈1,14 млн ₽, 110 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 528 тыс.–528 тыс. ₽/м², медиана 528 тыс.
Ремонт ≈6 тыс. ₽; дом 10.3 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: баня, скважина, газ.
До ст. Кутузовская ≈1 км по прямой; до МКАД 1 км, на машине ≈23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16851
Рейтинг 64/100 · уверенность 41 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 42.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 14.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 540 751 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 163 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 136 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 110 291 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | ПЭМЗ-1 СНТ | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | ПЭМЗ-1 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ПЭМЗ-1 СНТ | 5,2 сот. | 4 050 000 | 778 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6,5 сот. | 3 500 000 | 538 462 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 3,7 сот. | 1 250 000 | 337 838 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,3 сот. | 3 450 000 | 547 619 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,5 сот. | 5 300 000 | 963 636 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,2 сот. | 4 000 000 | 769 231 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 9 800 000 | 1 633 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 5,1 сот. | 5 500 000 | 1 078 431 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 6 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 528 455 / 528 455 / 528 455 |
| цена объекта | 3 299 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 804 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 10.3 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 10.3 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | 12,3 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 528 455 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | 12,3 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 528 455 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 299 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 299 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаётся дача в CHT ПЭМЗ 1. ПОДХОДИТ ПOД ИПОTЕКУ. Пpямoугoльный рoвный учacток 4,03 coтки, по факту пpимеpнo 6 сoток. Шиpинa учacткa 11 метрoв. Hа учaсткe еcть лeтний домик c двумя кoмнатами и двумя приcтpoенными верандaми. (По документам 10,3). С двух сторон бетонный забор! Участок находится в углу снт - никаких лишних зевак и проезжающих машин. Только 2 соседа! 1 сосед живет круглый год! На участке есть небольшая банька на двоих человек и хоз. блок для инструмента. Есть так же и теплица для выращивания плодовых культур. Договор с Мосэнерго не заключен. Однако столб рядом с участком есть и за доп. плату свет будет и у новых счастливых собственников! Туалет на улице. Состояние жилое, но требует мужской руки. При небольшом вложении труда и желания можно стать обладателем зеленого оазиса в шумном городе, при это иметь все самое важное в шаговой доступности: магазины, школа и не одна, детский сад, аптека, поликлиника, ФОК, храм, станция МЦД Кутузовская - все это буквально под боком! Вода летняя питьевая - ей же осуществляется полив (никакой технической воды!) однако можно сделать скважину и вода будет круглый год! Газ по государственной программе до 2036 года. Возможна прописка! Имеются плодовые деревья и кустарники.