Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Горки СНТ, Ступино гор. округ
Дом 77,6 м², участок 39 сот., кирпич, 1964 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈216 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 89 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1,35 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,75 млн / целевая ≈6,08 млн / пессимист. ≈5,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,67 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. пл. 298 км ≈12,4 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №16846
Рейтинг 68/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 44.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 8 417 000 ₽ (39 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 4,2 сот. | 1 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 13,9 сот. | 4 000 000 | 287 770 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горки д. | 20 сот. | 4 200 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 8,1 сот. | 1 700 000 | 209 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 11 сот. | 5 200 000 | 472 727 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки-2 СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 9 сот. | 3 100 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 352 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 571 / 98 684 / 137 540 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 752 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 414 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 670 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.5 км | Лапино д. | 70 м² | 21 сот. | 6 200 000 | 88 571 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Волосово д. | 61,8 м² | 25 сот. | 8 500 000 | 137 540 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Чепелево д. | 60,8 м² | 19,5 сот. | 6 000 000 | 98 684 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с землёй рядом с Образцово. Дом крепкий, тёплый, крыша не течёт. Освежили ремонт, новая кухня, Окна ПВХ во всех комнатах. Имеются всё необходимое для комфортного проживания, мебель остается. Электричество, Газ, отопление, горячая и