Симферопольское ш., 62 км от МКАД
Луч пос., Чехов гор. округ
Дом 47,5 м², участок 13 сот., дерево.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 66 %
Земля ≈164 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 2,14 млн → дом ≈853 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈750 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,36 млн / целевая ≈3,92 млн / пессимист. ≈3,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈192 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. Луч ≈1,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16843
Рейтинг 37/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 164 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 137 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 853 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 958 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Диалог СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сентябрь СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сентябрь СНТ | 5 сот. | 1 640 000 | 328 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сентябрь СНТ | 12,5 сот. | 2 350 000 | 188 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнышково д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнышково д. | 8,1 сот. | 1 650 000 | 203 704 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнышково д. | 11 сот. | 3 400 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнышково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнышково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнышково д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 750 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 79 002 / 114 872 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 355 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 137 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 484 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 192 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Крюково д. | 50 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Поповка д. | 47 м² | 15 сот. | 5 399 000 | 114 872 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Поповка д. | 50 м² | 15,2 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марс СНТ | 56,7 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 54 м² | 17,3 сот. | 5 600 000 | 103 704 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Солнышково д. | 56 м² | 11 сот. | 4 700 000 | 83 929 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Заря СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная двухэтажная дача в благоустроенном СНТ. Участок 13 соток, на участке березовая роща с грибами. Дом каркасный. На первом этаже в доме 2 комнаты, большая терраса и кухня. На втором этаже комната и холл. Вода подведена в дом (центральное водоснабжение- труба). Подключен интернет. Крышу в доме полностью перекрыли в этом году. В хозблоке расположен душ, туалет на улице. На участке газон, декоративные и плодовые деревья. Подьезд к СНТ - асфальтированная дорога, На въезде в СНТ автоматические ворота и домик сторожа с видео наблюдением. Рядом находится магазин, летом приезжают в СНТ фермеры с молочными продуктами. Агентства и посредников прошу не обращаться!