Симферопольское ш., 32 км от МКАД
Василек СНТ, Подольск гор. округ
Дом 44 м², участок 5 сот., дерево, 2015 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 08.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 67 %
Земля ≈450 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,25 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 49 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,04 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль −98 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; отопление — нет.
До ст. Гривно ≈4,7 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16840
Рейтинг 34/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 449 659 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 248 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 052 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 909 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Оазис СНТ | 24,6 сот. | 11 500 000 | 467 480 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Оазис СНТ | 38 сот. | 10 000 000 | 263 158 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Оазис СНТ | 27 сот. | 11 880 000 | 440 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Оазис СНТ | 50 сот. | 31 999 000 | 639 980 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Оазис СНТ | 49,4 сот. | 22 207 500 | 449 545 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дмитрово д. | 24,7 сот. | 11 115 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Василек СНТ | 38 сот. | 25 000 000 | 657 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сертякино д. | 5,5 сот. | 3 450 000 | 627 273 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Никулино д. | 12 сот. | 5 850 000 | 487 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дмитрово д. | 40 сот. | 18 000 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 088 / 92 000 / 125 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 484 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 260 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 036 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 587 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -98 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Новоколедино д. | 50 м² | 5 сот. | 4 600 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Ордынцы д. | 45,3 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 105 960 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | станции Детково пос. | 46 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Бережки СНТ | 50 м² | 5 сот. | 4 600 000 | 92 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Поляна СНТ | 33,5 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 80 597 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Ивушка-2-Одинцово СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 5 000 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Алачково д. | 54,8 м² | 6 сот. | 2 690 000 | 49 088 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный деревянный летний домик. 2 комнаты отделаны вагонкой. Состояние жилое. Участок ухожен, с плодовыми деревьями и кустарниками(яблони, сливы, вишня, крыжовник, смородина, цветы). Имеется теплица. Летняя кухня(газовые баллоны) с верандой и хозблок с душем и туалетом. колодец. Асфальтовая дорога до участка. Место для машины. ТОВАРИЩЕСТВО старое, сплоченное. Дружелюбные и не шумные соседи. Рядом грибной лес. Прекрасное место для отдыха летом.