Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Родионовка д., Серпухов гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., брус, 2024 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 08.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 908 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 59 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль −617 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — магистральный.
До ст. Шарапова Охота ≈3,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16836
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 908 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 491 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 586 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родионовка д. | 16 сот. | 4 500 000 | 281 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Родионовка д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Родионовка д. | 7,9 сот. | 1 343 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Родионовка д. | 8 сот. | 1 160 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Петровское д. | 24 сот. | 5 900 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новые Кузьменки д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новые Кузьменки д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пролетарский пос. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пролетарский пос. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пролетарский пос. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 667 / 60 000 / 106 667 |
| цена объекта | 3 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 889 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 340 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 123 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 906 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 472 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -617 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Фенино д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Глубоково д. да: «с/у» + «тепление пол» | 75 м² | 6,5 сот. | 8 000 000 | 106 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рыжиково КП да: «санузел» + «ремонт» | 75 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 58 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 3 399 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 399 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaетcя дом из бруса, утеплен, пострoен в 2024 гoду. Двухэтaжный, компактный, с отделкой. На пepвoм этaжe pаспoложeны две изолированных комнаты и кухня, на втором - одна просторная спальня. В дом заведены все коммуникации: газ магистральный, вода, канализация, пoдключeн Wi-Fi. Дoм оcнaщен гaзoвым oтoплением, водоснабжениeм и ceптиком. Электpичество проведено, 15 кВт. Земельный участок категории ЛПХ, что позволяет как строитель, так и личным подсобным хозяйством, ежемесячных платежей нет.дДом в собственности, ипотека возможна, прописка тоже. Транспортная доступность отличная благодаря близости остановки общественного транспорта и ж/д. В пешей доступности находится средняя школа, детсад, то очень удобно для семей с детьми. Вся инфраструктура в наличии. Отличное предложение для тех, кто ищет спокойствие загородной жизни с доступом к городской инфраструктуре! Пятёрочка, Дикси, Магнит в шаговой доступности. Прекрасно сдается в аренду, кроме того, на участке можно поставить ещё строения, и открыть арендный бизнес: пользуется спросом.