Симферопольское ш., 62 км от МКАД
Старый Спас СНТ, Чехов гор. округ
Дом 45 м², участок 7 сот., щитовой.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 845 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −492 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Луч ≈7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16834
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 33 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 704 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 845 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Старый Спас СНТ | 8,1 сот. | 2 580 000 | 318 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старый Спас СНТ | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старый Спас СНТ | 20 сот. | 5 200 000 | 260 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старый Спас СНТ | 14,2 сот. | 1 670 000 | 117 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Легчищево д. | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Баранцево д. | 11,7 сот. | 2 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Баранцево д. | 9,4 сот. | 1 690 000 | 179 787 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный СНТ | 9,5 сот. | 1 325 000 | 139 474 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный СНТ | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Легчищево д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 883 / 50 556 / 64 474 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 404 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 284 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 164 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 923 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -492 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Дидяково д. | 45 м² | 6,1 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Луч-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 62 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сигнал СНТ | 46,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 75 594 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 299 999 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Заря СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Шарапова Охота СТ | 51 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 39 216 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Фиалка СТ | 55,7 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 44 883 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Горки д. | 38 м² | 8,3 сот. | 2 450 000 | 64 474 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Химик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Шараповские сады СНТ | 50,8 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 173 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом, кухней и двумя теплицами. Дом из сруба с подвалом- погребом. На участке есть: 2 куста красной смородины, 2 белой смородины, 7 чёрной смородины ; 2 куста крыжовника ; вишня войлочная; 4 тёрна; 3 яблони , 1 рябина, 1 черноплодная рябина, 1 гранатовая рябина; сирень; калина; малина; мелисса, ревень, клубника; из многолетних цветов: флоксы, пионы, тюльпаны. Скважина для воды. В 15 минутах ходьбы река Лопасня в которой можно купаться, благоустроенный спуск. Рядом с СНТ рынок "Фермер" : строительный рынок, сантехника, семена, инвентарь и подкормки для сада.