Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Шараповские сады СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2 млн ₽ от 07.08.2023.
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 675 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −476 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Шарапова Охота ≈1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16833
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 29 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 525 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 727 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шарапова Охота пос. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 54 016 / 75 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 867 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 580 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -476 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Шарапова Охота пос. | 50,9 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 45 187 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Семья СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шарапова Охота пос. | 48,2 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 58 091 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лесное СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 866 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Шарапова Охота СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Полянка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дедяково СНТ | 59,8 м² | 8,2 сот. | 3 000 000 | 50 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дружба-1 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 1 652 000 | 33 040 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рыжиково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ивушка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2023 | 2 000 000 | история площадки |
| 12.11.2023 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 01.07.2025 | 2 700 000 (+500 000) | история площадки |
| 12.08.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.09.2025 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.09.2025 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.02.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.03.2026 | 2 300 000 (+50 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в Снт "Шараповские сады" с домом. Участок 6 соток. Ровный, прямоугольный, с забором, машиноместом, плодовыми деревьями. Центральное водоснабжение (веснаосень), электричество заведено в дом. Категория земель: сельскохоз. Назначения. Разрешенное использование: для ведения садоводства. Строения: дом, хозблок с летним душем, туалет. Дом 55 м2, два этажа, летний (неутепленный), деревянный, на ленточном фундаменте, печное отопление. Назначение: нежилое помещение (под ипотеку и для прописки не подходит). Документы готовы, межевание выполнено, долгов и обременений нет, 1 собственник. До ж/д станции 15 мин пешком. Много электричек до Москвы. Есть магазины. Отличный 4G. Круглогодичные соседи. Дороги чистят. Тихо. В лесу много грибов. Отличный вариант для тех, кто ищет спокойное место за городом для отдыха, с хорошей транспортной доступностью.