Симферопольское ш., 85 км от МКАД
Большое Грызлово д., Серпухов гор. округ
Дача 60 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 600 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 10.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 53/100 · уверенность 55 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 399 тыс. → дом ≈201 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 37 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈431 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ока ≈20 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16831
Рейтинг 53/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 22.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 945 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 399 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 200 900 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 348 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ветеран-3 СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прончищево д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прончищево д. | 10 сот. | 520 000 | 52 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран-3 СНТ | 9 сот. | 580 000 | 64 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прончищево д. | 45 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прончищево д. | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прончищево д. | 16,2 сот. | 570 000 | 35 185 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прончищево д. | 8 сот. | 402 200 | 50 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прончищево д. | 11 сот. | 439 200 | 39 927 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прончищево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 50 000 / 72 000 |
| цена объекта | 599 900 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 509 915 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 676 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 542 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 141 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 431 085 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Белок СНТ | 53,8 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 55 762 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Пирогово СНТ | 68,3 м² | 6,3 сот. | 2 550 000 | 37 335 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Федотовка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Якшино д. | 50 м² | 7,3 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Барыбино д. | 50 м² | 8,7 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 799 900 | история площадки |
| 13.05.2026 | 899 900 (+100 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 799 900 (−100 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 749 900 (−50 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 699 900 (−50 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 599 900 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 549 900 (−50 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 499 900 (−50 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 599 900 (+100 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 699 900 (+100 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 599 900 (−100 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 499 900 (−100 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 599 900 (+100 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 499 900 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 599 900 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 599 900 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в живописном месте московской области. Рядом хорошая асфальтовая дорога, свет по границе участка, есть подготовка под септик. Многие соседи уже построились. Удобный подъезд. Есть возможность купить сразу два участка этот и смежный -> будет 20 соток. На участке стоит дом на сваях (каркасник) -> нужно доделать. Звоните -> расскажем, покажем. Также есть возможность построить дом под семейную ипотеку. Звоните.