Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Чернобылец СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 128,5 м², участок 8,1 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,4 млн; первая цена 5,4 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 598 тыс. → дом ≈2,9 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 40 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈2,37 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,21 млн / целевая ≈3,78 млн / пессимист. ≈3,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,98 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, баня, колодец, газ.
До ст. Серпухов-Ветка ≈10,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16830
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 850 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 598 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 902 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 584 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Чернобылец СНТ | 5 сот. | 369 000 | 73 800 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чернобылец СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калинка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 5 сот. | 370 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатовское раздолье СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатовское раздолье СНТ | 8,9 сот. | 640 000 | 71 910 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатовское раздолье СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шатовское раздолье СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатовское раздолье СНТ | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатово д. | 9 сот. | 3 599 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 128,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 370 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 899 / 42 222 / 50 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 205 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 995 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 784 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 364 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 981 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Боровна СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Нара ЖСПК | 99 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 39 899 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Ромашкино-2 ТСН | 90 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 5 400 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 4 900 000 (−500 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 950 000 (−950 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт Чернобылец (Шатово) в 97км от мкада, в 10 минутах от г. Протвино и г. Оболенск. Участок площадью 8.11 соток. На участке кирпичный дом 128.5 квадратных метров. Дом 2 этажа, третий этаж чердак. В доме имеются печь и камин, также проведено электричество. Пристроен навес для хранения инвентаря, открытый гараж за забором. Участок категории сельхозназначения. По границе участка проведен газ, на участке колодец и электричество. Также по границе участка расположен пруд, подходит для рыбалки. Земля пригодна для посадок, планировка участка позволяет разместить баню и огород при желании. По поводу осмотра и дополнительных вопросов пишите, звоните.