Симферопольское ш., 51 км от МКАД
Васькино д., Чехов гор. округ
Дом 57 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 18.08.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 796 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 49 тыс.–187 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль −675 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 298 км ≈4,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16827
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 229 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 20 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 692 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 796 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 104 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 912 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васькино д. | 25 сот. | 6 800 000 | 272 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васькино д. | 5,2 сот. | 2 000 000 | 384 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васькино д. | 7,5 сот. | 1 999 000 | 266 533 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васькино д. | 15 сот. | 3 950 000 | 263 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васькино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 12,9 сот. | 900 200 | 69 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 9 сот. | 3 450 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васькино д. | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 057 / 61 667 / 186 667 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 662 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 479 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 296 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -675 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Васькино д. да: «санузел» + «отделка» | 60 м² | 6,3 сот. | 11 200 000 | 186 667 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Курниково д. да: «ванной» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дидяково д. да: «санузел» + «ремонтом» | 53 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 49 057 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 30.08.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2025 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 900 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача, готовая к проживанию, в СНТ "Сокольники" на 6 сотках Идеальное место для вашего отдыха и комфортной жизни на природе! Преимущества участка и дома: - Дом по каркасной технологии, утеплён (150 мм минвата), обшит современным сайдингом - Новая крыша (заменена 2 года назад) - Ленточный фундамент - Сухой подвал идеально под погреб - Веранда для уютных вечеров - Мини-мастерская - 2 спальни на первом этаже + 1 спальня на втором этаже Дом оформлен как жилой Наследство, больше 3х лет в собственности. Один собственник. Оперативный показ и выход на сделку. Помощь с одобрением ипотеки