Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Чехов г., Чехов гор. округ
Дом 42 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,36 млн → дом ≈1,44 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −628 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Чехов ≈2,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16826
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 683 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 356 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 444 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 381 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7 сот. | 1 030 000 | 147 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 49 сот. | 16 167 000 | 329 939 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 20 сот. | 5 200 000 | 260 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 2 450 000 | 306 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9,2 сот. | 1 484 000 | 161 304 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 47 сот. | 13 150 000 | 279 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 077 / 74 375 / 100 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 115 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 959 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 804 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 492 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -628 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 38,4 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 96 354 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Манушкино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сергеево д. | 42 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 69 048 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Пешково с. | 43,1 м² | 8 сот. | 2 850 000 | 66 125 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Гришенки д. | 45 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Аксенчиково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 3 150 000 | 78 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 49 м² | 5,2 сот. | 4 300 000 | 87 755 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Дубки СНТ | 41,6 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача 42кв.м зарегистрирована как жилая (можно прописаться) на участке ИЖС 9 соток в КП "Васильково-3", деревня Масново-Жуково, Чеховский г.о. Дом выполнен из профилированного бруса с мансардой и верандой. На участке имеется бытовка 10 кв.м и летний душ с туалетом. Электричество 15 кВт. заведено в дом, сделана вся проводка. Собственная скважина глубиной 45 м. Участок ровный, чистый, огорожен забором по всему периметру. Выход на две улицы. Соседи отстроены и проживают круглый год, дороги зимой чистят. Вся необходимая инфраструктура (школа, сетевые магазины) в шаговой доступности в соседнем селе Шарапово. Быстрый выезд на Калужское шоссе без светофоров и пробок. Дополнительная информация и запись на показ по телефону: Номер лота: 169.