Симферопольское ш., 60 км от МКАД
Поповка д., Чехов гор. округ
Дом 42 м², участок 8 сот., щитовой, 2025 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 72 %
Земля ≈176 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,41 млн → дом ≈2,09 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,32 млн / целевая ≈2,09 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,86 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Луч ≈4,4 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16825
Рейтинг 23/100 · уверенность 72 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 471 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 412 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 088 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поповка д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поповка д. | 20 сот. | 7 800 000 | 390 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гришенки д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гришенки д. | 4,5 сот. | 1 200 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поповка д. | 20 сот. | 3 400 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гришенки д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поповка д. | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гришенки д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гришенки д. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гришенки д. | 8,5 сот. | 1 460 000 | 171 765 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 778 / 56 448 / 92 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 320 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 204 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 088 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 856 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 859 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Солнечный СНТ | 40 м² | 4 сот. | 2 100 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Патриот СНТ | 38 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 57 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Рыжиково д. | 40 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 92 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Луч-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дружба СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 37 778 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Автомобилист СНТ | 38,8 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 64 433 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Сигнал СНТ | 46,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 75 594 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дидяково д. | 45 м² | 6,1 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ветеран-3 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дружба завода Серп и Молот СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 3 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается небольшой дом 2024-2025 г постройки в самой деревне Поповка,в тупиковой улице. Место очень тихое,прекрасная удаленность от Чехова (7 минут до администрации) и хорошие,спокойные соседи,проживающие круглогодично. Деревня газифицирована. Дом задумывался как небольшой домик для отдыха семьей с детками, пока строится основной дом,поэтому оставлено большое место для его строительства,но изменились планы. На территории дом 42 кв.м., сарай 12 кв. м. ,уличный туалет. Скважина (зимний вариант) глубиной 55 метров с насосом aquario,бурили в 2025 году. Проводка воды к дому проходит на глубине 1,5 метра и утеплена для круглогодичного водоснабжения. Электричество 15 кВт трехфазное подведено к дому и сараю. Ворота откатные. Дом каркасный построен из новых материалов,с использованием утеплителя 100 технониколь,ветровлагозащиты,пароизоляции, сетки от грызунов и вагонки штиль внутри и снаружи. Толщина стен примерно 15 см. В доме-коридор,2 основных помещения и 2 небольших. Участок ухоженный,садовые деревья и кусты,клубника, земляника. Посажены сортовые цветы Торг на месте Показ по пятницам и субботам,с воскресенья по четверг после 20.00 Агентства просьба не беспокоить.