Симферопольское ш., 43 км от МКАД
Сказка КП, Домодедово гор. округ
Дом 50 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4 млн ₽ от 04.10.2024.
Рейтинг 37/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈161 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 49 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈800 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2доли») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: скважина; септик; в описании: газ.
До ст. Повадино ≈3,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16823
Рейтинг 37/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 261 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Добрыниха с. | 8 сот. | 1 120 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Добрыниха с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Максимиха д. | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Добрыниха с. | 7 сот. | 1 190 322 | 170 046 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Максимиха д. | 9 сот. | 3 455 000 | 383 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Добрыниха с. | 26 сот. | 6 037 000 | 232 192 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Добрыниха с. | 9 сот. | 3 050 000 | 338 889 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Добрыниха с. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Максимиха д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Максимиха д. | 7,2 сот. | 1 500 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 219 / 95 192 / 150 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2доли») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Максимиха д. | 50 м² | 3 сот. | 5 400 000 | 108 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Манушкино д. | 50 м² | 6,7 сот. | 7 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | 52 м² | 4,5 сот. | 4 950 000 | 95 192 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.4 км | 46,2 м² | 4 сот. | 6 500 000 | 140 693 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Степыгино КП | 64 м² | 6,3 сот. | 3 150 000 | 49 219 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Бавыкино д. | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Столбовая пгт | 35 м² | 3,6 сот. | 3 125 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.10.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 18.10.2024 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2024 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 22.11.2024 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.12.2024 | 4 500 000 (+1 200 000) | история площадки |
| 14.02.2025 | 3 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 25.02.2025 | 3 000 000 (−900 000) | история площадки |
| 27.03.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 04.07.2025 | 3 800 000 (+1 300 000) | история площадки |
| 04.08.2025 | 2 800 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 3 800 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 1 900 000 (−1 600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 1/2доли 25 кв. М дома-таунхауса и 1/2 доли земли Входы, документы и коммуникации отдельные в каждой из частей. Под отделку. ( можно купить обе части). Документы на долю дома и земельный участок у каждой из частей отдельные. Прописка. В дом заведена вода скважина, канализация септик. ( у каждой из частей своя скважина и септик. Свет, социальный газ. Утепление крыши- 20 см. Пол- стяжка. Дом капитальный, с мощным фундаментом глубина 2 метра, тёплый толщина стен 30 см, потолки высотой 4 метра, можно немного надстроить и будет два этажа. Есть веранда 18 кв. М. На участке фундамент под баню или хоз. Блок 5 на 10 метров. Напротив дома посёлок Добрыниха и вся инфраструктура через дорогу от дома школа, дет. Сад, большой магазин Магнит, хозяйственный магазин, в шаговой доступности поликлиника, почта, городские автобусы и автолайны до ж/д станции Столбовая Курская( Москва) и ж/д станция Барыбино Павелецкая( Москва). Рядом сетевые магазины Верный, Пятёрочка, Вайлдберриз и Озон. Недалеко красивое озеро и лес. Прекрасное Место Для Отдыха И Постоянного Места Жительства! Собственник! P. S. Возможен обмен на квартиру.