Симферопольское ш., 68 км от МКАД
Мартьяново д., Серпухов гор. округ
Дом 29,1 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈193 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 2,12 млн → дом −125 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈582 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −761 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — по границе; свет — есть.
До ст. Авангард ≈6,7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16821
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.6 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 218 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 125 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 296 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мартьяново д. | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартьяново ТСН СНТ | 19,2 сот. | 6 114 014 | 318 438 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартьяново ТСН СНТ | 17,4 сот. | 5 537 590 | 318 252 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартьяново ТСН СНТ | 16,7 сот. | 5 318 869 | 318 495 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Арнеево д. | 11 сот. | 1 990 000 | 180 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Арнеево ДПК | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Арнеево ДПК | 9,2 сот. | 2 754 000 | 299 348 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Арнеево д. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 18 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Арнеево ДПК | 13,9 сот. | 3 199 000 | 230 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 582 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 60 000 / 121 406 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 901 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 806 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 711 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 521 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -761 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Луч СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Медик-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Факел-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ромашка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Луч СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Лесная поляна КП | 31,3 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 121 406 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Бутурлино д. | 33 м² | 14 сот. | 6 300 000 | 190 909 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Бутурлино д. | 34 м² | 11,5 сот. | 1 400 000 | 41 176 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Люблинский садовод СТ | 32 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Авангард СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 04.10.2024 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.10.2024 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.11.2024 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.11.2024 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.12.2024 | 3 000 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 26.01.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.03.2025 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 3 000 000 (+750 000) | история площадки |
| 24.05.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.06.2025 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.11.2025 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.02.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Красочное, экологически чистое и атмосферное место. Рядом река Ока. Участок ухоженный, земля чернозем, на участке много плодоносных кустарников и деревьев. Дом в нормальном состоянии отлично подойдёт для проживания в летнее время, а так же избавит от покупки бытовки в период построения нового дома. В дом проведено электричество, так же на территории дополнительное построение под душ и небольшую мастерскую. Туалет на улице. На участке имеется мангальгая зона. Подъезд к участку круглогодичный, газ по границе. Электричество 15 Кв.