Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Гимназия СНТ, Чехов гор. округ
Дом 53 м², участок 20 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 18.06.2025.
Рейтинг 56/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈141 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,78 млн / целевая ≈4,3 млн / пессимист. ≈3,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈808 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Луч ≈9,8 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16820
Рейтинг 56/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 26.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 28 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 823 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мальцы д. | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Завалипьево д. | 15 сот. | 3 150 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мальцы д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мальцы д. | 18,3 сот. | 6 000 000 | 327 869 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мальцы д. | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мальцы д. | 25 сот. | 3 190 000 | 127 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мальцы д. | 15 сот. | 1 990 000 | 132 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мальцы д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Завалипьево д. | 12,5 сот. | 2 550 000 | 204 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Святая Гора ДНТ | 13 сот. | 2 450 000 | 188 462 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 83 333 / 185 714 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 301 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 823 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 808 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Старый Спас СНТ | 56 м² | 17 сот. | 6 300 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Новый Быт с. | 49 м² | 10 сот. | 9 100 000 | 185 714 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Снежная Долина СНТ | 56 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 67 857 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Талеж с. | 48 м² | 20 сот. | 8 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Горки д. | 46,2 м² | 20 сот. | 4 650 000 | 100 649 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новый Быт с. | 62 м² | 14 сот. | 4 800 000 | 77 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Мукомол СНТ | 57 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Плешкино д. | 48 м² | 24 сот. | 3 999 999 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Шелково ТСН | 60 м² | 11 сот. | 13 000 000 | 216 667 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Попово д. | 40 м² | 14 сот. | 3 130 200 | 78 255 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 01.04.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 409663. Продается земельный участок 20 соток в жилой деревне Мальцы Чеховского района. Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования личное подсобное хозяйство. Не Снт, не КП! Очень тихое живописное место для постоянного проживания или дачи. В деревне протекает река, вокруг сосновый лес, в деревне Храм, совсем рядом Святой источник (Талеж) и музей-усадьба А, П, Чехова (Мелехово). Удобный заезд со скоростной (по Симферопольскому шоссе). На участке есть часть старого дома (не доля! Выделенная часть под прописку). Участок огорожен, подведено электричество, соседи проживают постоянно. Деревня газифицируется. При звонке называйте имя агента: Изотова Галина., Арт. 69184185.