Симферопольское ш., 68 км от МКАД
Нива СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 52,7 м², участок 4,7 сот., кирпич.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 26.10.2024.
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 721 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈954 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈351 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Авангард ≈1,5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16819
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 11.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 78 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 6 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 721 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 179 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 372 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Нива СНТ | 10 сот. | 1 640 000 | 164 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воздвиженка д. | 12 сот. | 2 080 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воздвиженка д. | 11,6 сот. | 2 080 000 | 179 310 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воздвиженка д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Люблинский садовод СТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Люблинский садовод СТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воздвиженка д. | 9,3 сот. | 1 530 000 | 164 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженка д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженка д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженка д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 954 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 014 / 71 970 / 119 048 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 650 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 285 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 351 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | 52 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 269 231 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Нива СНТ | 45 м² | 3 сот. | 1 620 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 56,7 м² | 6 сот. | 6 750 000 | 119 048 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Шарапова Охота пос. | 52,8 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 71 970 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Восход СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Текстильщик СНТ | 57,4 м² | 4,7 сот. | 5 100 000 | 88 850 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Суконщик СНТ | 58 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 53 448 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 5 сот. | 4 700 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Текстильщик СНТ | 44,1 м² | 4,5 сот. | 1 500 000 | 34 014 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 65 м² | 4 сот. | 6 450 000 | 99 231 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2024 | 1 700 000 | история площадки |
| 11.12.2024 | 1 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 14.12.2024 | 1 780 000 (−20 000) | история площадки |
| 16.09.2025 | 2 250 000 (+470 000) | история площадки |
| 31.10.2025 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.11.2025 | 1 999 000 (−151 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 2 150 000 (+151 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 110 000 (+10 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 1 980 000 (−130 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 950 000 (−30 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 880 000 (−70 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 900 000 (+20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу (Снт), жилое строение, дом кирпичный, теплый, отопление печное, имеются плодоносящие деревья, кустарники смородины, малина. Участок 4,7 сотки, ж/дорожная станция и автобусная остановка в шаговой доступности.