Симферопольское ш., 62 км от МКАД
Лисичкин холм пос., Серпухов гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 24.02.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 519 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 124 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Шарапова Охота ≈13,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16817
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 78 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 519 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 481 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 124 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лисичкин холм пос. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лисичкин холм пос. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лисичкин холм пос. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лисичкин холм пос. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лисенки д. | 10,7 сот. | 1 500 000 | 140 187 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лисичкин холм пос. | 7,5 сот. | 635 000 | 84 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лисичкин холм пос. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисенки д. | 15 сот. | 1 380 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисенки д. | 7 сот. | 390 000 | 55 714 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисенки д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 86 842 / 135 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 635 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 553 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 472 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 308 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 542 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Заповедный Берег - 2 КП | 19 м² | 7,3 сот. | 1 650 000 | 86 842 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Оболенск пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лесное-1 СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ермолово д. | 20 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лесное-1 СНТ | 18 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Шарапово с. | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Горелово д. | 22,5 м² | 8,7 сот. | 3 200 000 | 142 222 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Нара Вилладж КП | 24 м² | 8 сот. | 1 499 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.02.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 03.03.2026 | 3 000 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Возможна рассрочка до 1 годапродается уютный маленький домик для круглогодичного проживания. Территория без взносов, шлагбаумов и прочего. Есть всё необходимое, вода-собственная скважина (кессон), канализация-выгребная яма в 11 колец, электричество 15квт, проводной интернет. Участок огороженный, правильной формы. По периферии расположены детская игровая зона, мангальная зона, качели и ягодные кустарники. Есть большая площадка под строительство дома покрупнее. Зарегистрирован как жилой, по этому подходит под мат. Капитал, ипотеку и всевозможные сертификаты. Так же отличный вариант для сдачи в по суточную аренду.