Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Калугино-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 80 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 05.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 349 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 22 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −1,35 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈15,4 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16816
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 780 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 349 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 651 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 638 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Калугино-2 СНТ | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калугино д. | 16 сот. | 1 449 999 | 90 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калугино д. | 10,9 сот. | 600 000 | 55 046 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Калугино д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Калугино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Калугино д. | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калугино д. | 9 сот. | 920 000 | 102 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калугино д. | 20,5 сот. | 7 600 000 | 370 732 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 902 / 32 237 / 64 286 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 431 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 309 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 188 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 945 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 355 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Поляна СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Воронино-1 СНТ | 76 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 32 237 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Радуга СНТ | 79,9 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 21 902 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Съяново-4 д. | 83 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 32 530 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Радуга СНТ | 56 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Строили для себя, добротно, но так вышло, что переезд по работе в другой регион. Буду еще Красить фасад. Фото добавлю. Размер дома 6*9 Брус 150*180 Стоит на заливных сваях 2 метра Дороги зимой чистят, проезд круглый год.